揭秘房地产商“挤牙膏”式的捂盘销售方法：
饱和式供应饥饿式推盘
吉林省长春市民崔雁有点烦，老排号却老也买不到房。
“明明盖了一大片，一次却只开盘一两幢，分明在吊人胃口。”
据记者了解，崔雁的烦恼不是个别现象。今年下半年开始，长春市一些开发商采取了“挤牙膏”式的销售办法，捂盘惜售，造成市场供应的紧迫感，并刺激房价进一步上涨。
惜售只有一幢楼的开盘
35岁的崔雁早想给父母在长春西部买一处房子。今年八九月份走遍西部大大小小十几处楼盘，最后在两处知名大盘留下了电话号码，并交了千元乃至数千元不等的“诚意金”办理所谓的“亲情卡”“VIP”，以获得开盘前得到通知的资格。
8月20日，某楼盘售楼小姐通知他马上赶往售楼处，说是去晚了就排不上了。他打车赶过去一看，已经人山人海，至少有五六百号人在排队。崔雁排了一会儿队，以为选房无望，想退掉“亲情卡”。售楼小姐安慰他说，这个楼盘有几十幢楼上千套房子，这次只开了两幢楼，以后还会有楼陆续开盘。
一个多月后，售楼小姐打电话来又让他去排号。结果与上次如出一辙，现场人头涌动，却只开了一幢楼，房价却比上次开盘时涨了一百元。几百人抢几十套房子，崔雁还是没有排上号。
就在崔雁垂头丧气的时候，另一处大盘通知崔雁第二天“开盘”。
这次崔雁当天晚上就赶了去，结果发现正在施工的有十几幢，但是只开了一幢楼，并且还是明年交工。
经历“开盘”的次数多了，崔雁悟出来了，想买房子的，每处楼盘其实就是那几百号人。开发商一幢一幢地开，目的就是让这几百人一次一次地挤，一次一次地抢，让人觉得现场热情如火，一房难求，打破头都想买一套。“前几天我到房地产信息网上一查，两个多月前开盘时热火朝天的楼盘，有的才售出了一半。开发商这不是忽悠老百姓吗？”崔雁说。
“挤牙膏”饥饿式推盘法
据长春市房地产管理局统计，前三季度，长春市住宅2007年新开工908.4万平方米，同比增长2.7％；前三季度商品房批准预售面积438.1万平方米，批准预售量创历史最高水平，可见，长春市商品房供应还是比较充足的。长春楼市老是给人一种“供不应求”的感觉，主要因为开发商采取“挤牙膏”方式控制营销节奏，“饥饿式推盘”跟总体的“饱和式供应”形成了一对矛盾。开发商少量投放产品一方面可以试探调控后的市场反应，一方面可以造成“断货”的假象，刺激房价上涨，获取更大利润。
据了解，捂盘惜售已经成为全国很多城市的普遍现象。有的开发商该领证时不领证或者分批次领取预售许可证；有的故意延缓工程项目的进度，进而名正言顺地推迟开盘时间；有的大幅提高售价吓走买家，等待市场升温获得更大利润；有的联手中介，将一些房源放至中介处销售，从而产生在售项目盘源紧缺的假象，借此抬高楼盘售价。与这些捂盘惜售的手段比，长春开发商还真是“小巫见大巫”。
整治廓清法律加强力度
对于捂盘惜售，国家有关部委曾明令禁止，并且将其列为整顿房地产市场秩序的重点打击对象。但是从长春市和其他城市看来，效果并不明显，甚至在一些地方还愈演愈烈。
为何捂盘惜售现象屡禁不绝？记者在调查中了解到，一是法律法规缺失，对此类现象鉴别有难度。什么叫“囤积房源”“捂盘惜售”，现在都是一些笼统、模糊的说法，很难界定，因此打击起来难度大、可操作性差。二是处罚不力。对一些明显违规的现象，现有的罚则都比较轻，对开发商的不良行为约束不够。罚十万八万对开发商根本不算事，因此屡次整顿市场秩序，但是对开发商都没有产生明显震慑作用。三是地方保护。记者在采访中发现，一些地方政府官员认为，当地房地产市场繁荣局面来之不易，并且声称“捂盘惜售是市场行为，政府不便干预”，根本不愿意去治理。
专家观点
尽快建立多元化房地产金融体系
联华国际信托投资有限公司总裁李晓东日前表示，长期以来，银行一直是我国房地产投资的主要资金来源，而大量社会资金缺乏投资渠道，我国应该尽快建立多元化的房地产金融体系。
“当前房地产市场的结构性矛盾很大程度就是由于缺乏机构投资人的参与。”李晓东说，我国房地产市场长期缺少机构投资者，保险、养老金、产业基金、房地产投资信托（REITs）等通通缺席。与此同时，大量的社会资金缺乏投资渠道，造成社会资源的浪费。我国配套的房地产金融体系建设严重滞后，多元化的房地产金融渠道远未建立，这是房地产一系列问题出现的重要原因。
李晓东认为，我国应该大力发展直接融资，分流大量堆积在股市、房市等虚拟经济中的游资，将其引导到促进创业和企业发展的实业投资领域，是解决当前流动性过剩带来的股市、楼市泡沫，有效实施房地产宏观调控的必由之路。（康淼）
相关新闻
大型房企效益明显高于平均水平
【新华社北京11月19日电】（记者张毅罗博）据中国行业企业信息发布中心17日发布的企业统计信息，2006年全国房地产500强企业的生产效益和经济效益不断改善，行业和企业的竞争不断增强。
统计显示，2006年全国房地产开发企业58710家，从业人员160多万人，全年完成房地产开发投资19422.9亿元。其中房地产500强企业完成投资2788亿元，占全国的比重达到14.4％，形成的总资产14194亿元，营业收入3737亿元。
统计分析表明，500强房地产企业，去年平均每个企业所完成的投资额为5.58亿元，平均拥有的总资产为28.39亿元，平均经营收入7.47亿元。
此外，房地产企业的经济效益也明显改善，2006年全国房地产500强企业每万元投资实现的营业收入达到13407元，比全国平均水平9291元高4116元，高出44.3％。
最新数据
“国房景气指数”连续7个月环比攀升
【新华社11月19日电】据国家统计局19日公布的最新统计显示，自今年3月份以后，我国“国房景气指数”已连续7个月环比攀升。7~10月份，“国房景气指数”分别为104、104.48、104.99和105.74。10月份“国房景气指数”同比上升2.34点，比9月份上升0.75点。
由国家统计局按月计算并对外发布的“国房景气指数”，是全国房地产开发景气指数的简称，是全国房地产开发综合发展水平的客观反映。从国家统计局发布的报告显示，1月至10月，我国完成房地产开发投资19192亿元，同比增长31.4％。住宅完成投资13726亿元，增长33.7％。其中，经济适用住房投资618亿元，增长32.2％。
根据报告，我国10月份土地开发面积分类指数为97.62,比9月份上升0.04点，同比回落3.98点。1月至10月，全国房地产开发企业完成土地开发面积1.98亿平方米，增长7.9％。
10月份，商品房空置面积分类指数为110.71,比9月份上升1.24点，同比上升7.42点。截至到10月末，全国商品房空置面积为11769万平方米，同比下降3.9％。其中，空置商品住宅5794万平方米，下降13.3％。